北京房价连涨17个月疯狂再起 三四线城市地产销量火爆

2017-3-14 9:08:38      点击:
摘要
【北京房价连涨17个月疯狂再起,三四线城市地产销量火爆】北京房价怎么了?小编朋友圈、微博圈里都在刷北京疯狂的房价。说在北京,一朋友买房,卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,745万成交…小编有点看晕了,有点爬不起来…

  北京房价怎么了?小编朋友圈、微博圈里都在刷北京疯狂的房价。

  说在北京,一朋友买房,卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,745万成交…小编有点看晕了,有点爬不起来…

  刚想振作下的小编,又了解到另一真相:

  就这几天,一家距离北京300公里的新盘连夜涨价近2000元/平……一时间,关于北京以及环北京房价成为焦点话题。

  中国房地产业协会发布的房价行情显示,北京房价连续17个月环比上涨。

  于此同时,三四线城市楼市火爆,接力上涨,从春节以来的楼市关注度及成交情况来看,一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。

  北京连涨17个月

  有这么一条朋友圈,可能不少朋友都关注到:“如果觉得没什么可以奋斗的动力,那么就去大北京看看房子吧”,券商中国记者就去查了下这“奋斗的动力”到底是多少马力。

  中国房地产业协会发布的房价行情显示,大首都房价连续17个月环比上涨,自2015年10月份以来,北京平均房价已经由37221元/平,涨至60738元/平(2017年2月),涨幅高达63.18%。

  近日,在北京乐居发起“你认为北京房价今年会降吗?”大调查中, 76%网友认为北京房价过高,不能接受,可以勉强接受的仅占17%。但是,在对未来房价的发展趋势看法上,50%的网友仍然看涨未来房价,只有20%调查者认为未来房价有所下降。

  克而瑞北京高级分析师崔秀程表示,近日,北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》,其中,住宅用地计划供应610公顷,同比减少近五成。而以房控地一直是政府层面的方针政策,因此土地供应的逐年递减情况还将持续下去,住宅就不可能增多,住宅供应的速度一直跟不上人口的增速,市场上供不应求的局面长期得不到改善,会刺激房价上涨。

  三四线城市逆袭北上广深

  以为北京连续上涨与你无关?事实上,从春节以来的楼市关注度及成交情况来看,一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。

  据中国指数研究院的数据显示,2月末,国内楼市整体成交平稳增长,19个主要城市中,一线城市同比下降16.3%;二线城市同比增长76.69%;三线城市同比增长35.84%。

  根据国信证券的统计,在有完整房地产日交易数据的62个城市中,自2017年以来(1月1日至2月16日),有38个城市的商品房累计交易量同比为正,占比61%,累计同比增速超过50%(含)的有23个。

  值得注意的是,这些城市绝大部分为三、四线。其中,柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%,柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。

  以北京周边区域为例,受土地供应以及需求旺盛等因素影响,溢价明显,大批投资客涌入。据记者不完全统计,环京地区已有8个县市出台限购政策。

  “北三县”房价打滚儿涨

  目前,以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿上涨,投资客的目光更是从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区,固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。

  记者看到,涿州在售新盘价格已经达到20000左右元/平,承德一在售楼盘均价达37000元/平,怀来县在售新盘数量较多,均价在12500元/平~ 34500元/平不等。

  隶属于河北省三河市的燕郊镇,由于毗邻北京,房价涨幅明显。燕郊某楼盘一居的成交价40332元/平,步入4万元时代。

  不仅价格普遍较高,甚至出现了新盘连夜跳价的情形。

  记者致电河北石家庄某售楼处后了解到,该楼盘昨天价格刚从16000元/平,连夜上调至17800元/平,而此前网上公布的价格仅为14000元/平。需要注意的是,这一楼盘距离北京约300公里。

  中投证券认为,2月份热点城市房价较快增长现象已使部分区域跟进收紧政策,房价增幅再度加速上涨,需警惕过热城市继续出台收紧政策。

  新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为,这些城市主要有三个类型:

  第一种是一线城市都市圈周边城市,比如河北廊坊;

  第二种是去年去库存力度较大的城市,较为明显的是连续3年不供地的常州;

  第三种则是一二线城市低端产业人口外流,返乡置业情况较多的城市,比如安庆和韶关。

  深圳楼市故事多

  再来看看深圳的楼市,最近也是比较热闹:一楼盘特价房价格下调引发个别业主维权、某投资客数十套房产降价套现……

  不过,这些都是个例。

  总的来看,深圳房价在经过5个月下行调整后稍显平稳,上月维持54532元/平。

  不仅价格连续下跌,成交也降至近年来“冰点”。2月份,新房住宅共成交804套,接近2008年同期低位;二手住宅成交2240套,仅高于2012年同期水平。

  3月以来,深圳市场成交出现了回暖。深圳中原研究中心数据显示,截至3月12日,3月份深圳一手住宅累计成交379套,成交均价52539元/平;二手住宅累计成交1366套,成交均价53000元/平。

  记者采访了多家大型地产中介工作人员后普遍表示,近日,深圳楼市带看数量增加,部分区域价格有明显上涨,总体成交也出现了回暖。

  上周深圳中原经理指数68.2%,环比上升4.25%,对后世看涨的经理人人数占比达到46%。近期经理人信心随市场整体好转惯性回升。

  深圳中原研究中心表示,目前新房市场在开发商积极销售状态的带动下,市场信心回升,实际成交明显好转。从今年的政府工作目标来看,深圳楼市成交恢复速度不会过快,未来将在适应调控政策的过程中缓慢恢复。但短期来看,市场实际成交仍处在楼市回暖周期内,成交水平较之前会有很明显的增强。

  未来三四线分化持续

  值得注意的是,与此前一、二线城市普遍大涨不同,三、四线城市分化明显,浙闽粤琼等地区三、四线城市商品房销量火爆,辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。

  方正证券任泽平认为,销售火爆的三、四线城市主要分为三类:

  其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。比如,珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地,2015-2016年累计增幅多在80%以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地,累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊,累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州,累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感,累计增幅超过80%。

  其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等,江西的萍乡、宜春、吉安,安徽的阜阳、安庆,四川的内江、宜宾、泸州,广西的南宁,累计增幅多超过60%,甚至超过80%。

  其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆,受益于消费升级、旅游度假需求增加,和全国多数地区的雾霾环境压力,加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如,三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地,累计增幅多超过60%。

  总之,三四线城市内部分化明显,并仍将持续,一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中,2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如,合肥、厦门等二线城市暴涨,但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。

  国内外经验表明,人口迁移的第二个阶段是从农村和三、四线城市向一、二线大都市圈及卫星城迁移,部分三、四线人口面临迁入停滞,大都市圈人口继续增加,这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级,及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

  任泽平表示,在人口迁移趋势上,人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变,并强调在农民工回流背景下三、四线城市内部分化明显。

  房地产投资何去何从?

  未来房地产投资何去何从?

  海通证券姜超在《2017年2季度经济和资本市场展望》中认为,货币推涨房价,地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来,地产会迎来大周期的拐点,因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关,而是彻头彻尾的金融现象。

  姜超表示,虽然今年货币利率大幅提高,资金流出压力有所缓解,但2月份外储余额仍比去年年末下降。因此,仅仅提高货币利率不足以稳定汇率,如果货币持续超发,汇率贬值压力将持续存在。因此要稳定汇率,还必须坚决去杠杆收货币、降低货币增速,这将使得依赖于货币超发的房价受到冲击。稳汇率需收货币,房地产凛冬将至。2016年的政策以稳增长为主,加杠杆放货币,推动房价上涨,但也导致汇率贬值。2017年受去全球化的约束,以及防范金融风险的考虑,去杠杆收货币,房价必然会下跌,同时也有助于汇率稳定。

  近日,经济学家马光远在深圳表示,2016年是中国最后一次短期房价暴涨,未来楼市将分化,房地产的机会只在10个核心城市,很多城市碰都不能碰。

  马光远认为,中国的好城市和好房子是稀缺资源,未来只有20%的城市住房具有投资价值,只有20%的楼盘才值得买。北上深广的房子,实质是一张分享城市公共资源和福利的船票。

  同时,他提醒,2017年有通胀风险,这是考虑要买房的新因素。而未来十年,中产投资要有避险思维。

(原标题:北京又疯狂?卖家报728万,买家从7点砍价到夜里11点,745万成交…)